Die Grundsteuer B in Troisdorf ist 2026 deutlich gestiegen: Der Hebesatz liegt jetzt bei 640 statt 535 Prozent. Mit der Formel weiter unten rechnen Sie Ihren Betrag in wenigen Minuten nach und erkennen, ob Ihr Bescheid stimmt und wo ein Einspruch ansetzen muss.
Das Wichtigste in Kürze
- Grundsteuer B: Hebesatz 640 % (2025: 535 %), Grundsteuer A unverändert 571 % (Stand 2026).
- Der neue Satz gilt rückwirkend ab dem 1. Januar 2026 und einheitlich für Wohn- und Gewerbegrundstücke.
- Formel: Grundsteuerwert × Steuermesszahl × Hebesatz.
- Fehler im Grundsteuerwert korrigiert nur das Finanzamt, nicht die Stadt.
- Vermieter dürfen die Grundsteuer über die Nebenkosten auf ihre Mieter umlegen.
- Beim Verkauf schuldet gegenüber der Stadt der Eigentümer zum 1. Januar die Steuer für das ganze Jahr.
Wer zahlt die Grundsteuer in Troisdorf?
Die Grundsteuer zahlt, wem ein Grundstück zu Beginn des Kalenderjahres steuerlich zugerechnet ist, in aller Regel also der Eigentümer laut Grundbuch. Die Stadt Troisdorf erhebt die Grundsteuer in zwei Formen: als Grundsteuer A für land- und forstwirtschaftliche Betriebe und als Grundsteuer B für alle übrigen Grundstücke, vom Einfamilienhaus über die Eigentumswohnung bis zum unbebauten Bauland.
Für private Eigentümer ist damit fast immer die Grundsteuer B maßgeblich. Die Höhe der Grundsteuer hängt von zwei Stellen ab: Das Finanzamt bewertet das Grundstück, die Stadt legt den Hebesatz fest.
Wer selbst im eigenen Haus wohnt, trägt die Steuer allein. Vermieter dürfen sie nach § 2 Nr. 1 der Betriebskostenverordnung als laufende öffentliche Last auf die Mieter umlegen, sofern der Mietvertrag das vorsieht. Die Erhöhung für 2026 schlägt deshalb bei vermieteten Wohnungen in der nächsten Nebenkostenabrechnung durch.
Grundsteuer-Hebesatz in Troisdorf: 640 Prozent
Bei der Grundsteuer liegt der Hebesatz in Troisdorf seit dem 1. Januar 2026 bei 640 Prozent für die Grundsteuer B. Der Stadtrat hat die Erhöhung am 5. Mai 2026 beschlossen, die Hebesatzsatzung der Stadt Troisdorf vom 12. Mai 2026 gilt rückwirkend für das ganze Jahr. Die Grundsteuer A bleibt bei 571 Prozent.
Zum Vergleich: 2024 lag der Satz bei 555, 2025 zum Start der Grundsteuerreform bei 535 Prozent. Der Sprung auf 640 Prozent bedeutet bei unverändertem Messbetrag knapp 20 Prozent mehr Grundsteuer als im Vorjahr.
Nordrhein-Westfalen erlaubt den Kommunen seit 2025, für Wohn- und Nichtwohngrundstücke unterschiedliche Hebesätze festzulegen. Troisdorf nutzt diese Option nicht. Der Satz gilt einheitlich im ganzen Stadtgebiet, für das Reihenhaus in Sieglar ebenso wie für das Bürogebäude in der Innenstadt oder das Baugrundstück in Altenrath.
Troisdorf im Vergleich mit Nachbarstädten
Trotz der Erhöhung bleibt der Hebesatz für die Grundsteuer B in Troisdorf unter dem der umliegenden Kommunen im Rhein-Sieg-Kreis. Die Werte stammen aus der Übersicht der Realsteuerhebesätze 2026 der IHK Bonn/Rhein-Sieg (Stand 31.07.2026).
| Kommune | Grundsteuer B 2025 | Grundsteuer B 2026 |
|---|---|---|
| Troisdorf | 535 % | 640 % |
| Lohmar | 782 % | 782 % |
| Sankt Augustin | 796 % | 796 % |
| Siegburg | 790 % | 815 % |
| Hennef | 882 % | 882 % |
| Niederkassel | 1.010 % | 1.010 % |
Innerhalb von Nordrhein-Westfalen sind die Hebesätze direkt vergleichbar, weil überall dieselben Steuermesszahlen gelten. Die tatsächliche Belastung hängt trotzdem vom Grundsteuerwert ab, und der fällt in Lagen mit hohen Bodenrichtwerten entsprechend höher aus.
Grundsteuer berechnen: Formel & Beispiel
Die Grundsteuer ergibt sich aus Grundsteuerwert × Steuermesszahl × Hebesatz. Grundsteuerwert und Messbetrag setzt das Finanzamt fest, den Hebesatz die Stadt. Wer seine Grundsteuer berechnen möchte, findet in Troisdorf den Messbetrag im Grundsteuermessbescheid und multipliziert ihn mit 6,4.
NRW wendet das Bundesmodell an. Die Steuermesszahlen stehen in § 15 Grundsteuergesetz:
- 0,31 Promille für Wohngrundstücke: Ein- und Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke, Eigentumswohnungen
- 0,34 Promille für unbebaute Grundstücke und Geschäftsgrundstücke
Rechenbeispiel: Einfamilienhaus
Annahme: Das Finanzamt hat einen Grundsteuerwert von 300.000 Euro festgestellt. Ihren tatsächlichen Wert finden Sie im Grundsteuerwertbescheid.
| Rechenschritt | 2025 | 2026 |
|---|---|---|
| Grundsteuerwert | 300.000 € | 300.000 € |
| × Steuermesszahl 0,31 ‰ = Messbetrag | 93,00 € | 93,00 € |
| × Hebesatz | 535 % | 640 % |
| Grundsteuer pro Jahr | 497,55 € | 595,20 € |
| Vierteljährliche Rate | ca. 124,39 € | 148,80 € |
Das Beispielhaus kostet 2026 also 97,65 Euro mehr Grundsteuer als im Vorjahr. Diese Differenz fällt auch dann an, wenn sich am Grundstück selbst nichts geändert hat.
Für Eigentumswohnungen gilt dieselbe Rechnung. Jede Einheit hat einen eigenen Grundsteuerwert, der den anteiligen Grund und Boden einschließt, und erhält einen eigenen Bescheid. Das ist für Selbstnutzer ebenso wichtig wie für Eigentümer, die eine Wohnung verkaufen in Troisdorf und Interessenten die laufenden Kosten nennen müssen.
Grundsteuerbescheid prüfen: Wo Fehler entstehen
Einen Fehler im Grundsteuerwert korrigiert nur das Finanzamt, nicht die Stadt. Der Einspruch muss innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe des Grundsteuerwert- oder Messbescheids eingehen (§ 355 Abgabenordnung). Der Bescheid der Stadt übernimmt den Messbetrag lediglich und rechnet den Hebesatz hinein.
Daraus folgt eine klare Aufgabenteilung:
| Bescheid | Absender | Was Sie dort angreifen können |
|---|---|---|
| Grundsteuerwertbescheid | Finanzamt | Flächen, Baujahr, Bodenrichtwert, Grundstücksart |
| Grundsteuermessbescheid | Finanzamt | Falsche Steuermesszahl |
| Grundsteuerbescheid | Stadt Troisdorf | Rechenfehler, falscher Hebesatz, falscher Eigentümer |
Wer den städtischen Bescheid mit dem Argument angreift, der Grundstückswert sei zu hoch, hat deshalb keinen Erfolg. Auch die Anhebung auf 640 Prozent selbst ist kein Fehler, sondern eine Entscheidung des Stadtrats. Welcher Rechtsbehelf gegen den Bescheid der Stadt gilt und bis wann, steht in dessen Rechtsbehelfsbelehrung. Für Rückfragen ist das Steueramt im Rathaus an der Kölner Straße 176 zuständig.
Checkliste für Ihren Grundsteuerwertbescheid
- Stimmt die Wohnfläche mit Ihren Unterlagen überein?
- Ist die Grundstücksfläche korrekt, bei Eigentumswohnungen auch der Miteigentumsanteil?
- Passt der angesetzte Bodenrichtwert zur Lage Ihres Grundstücks?
- Ist das Baujahr richtig erfasst?
- Ist die Grundstücksart korrekt, also Wohngrundstück statt Geschäftsgrundstück?
- Ergibt im Stadtbescheid der Messbetrag × 6,4 den festgesetzten Jahresbetrag?
Ist die Einspruchsfrist bereits abgelaufen, können Sie beim Finanzamt eine fehlerbeseitigende Fortschreibung anregen. Das lohnt sich vor allem bei Abweichungen in der Wohnfläche, weil sie direkt in den Grundsteuerwert einfließt.
Grundsteuer beim Immobilienverkauf
Beim Verkauf schuldet gegenüber der Stadt derjenige die Grundsteuer für das gesamte Kalenderjahr, dem das Grundstück am 1. Januar zugerechnet war. Das folgt aus dem Stichtagsprinzip in § 9 Grundsteuergesetz. Der Käufer erhält den Bescheid erst ab dem folgenden 1. Januar, die Aufteilung ab Besitzübergang regeln beide Seiten im notariellen Kaufvertrag.
In der Praxis heißt das: Wechselt ein Haus zum 1. Juli den Besitzer, zahlt der Verkäufer die Raten für August und November weiter an die Stadt. Der Käufer erstattet ihm diesen Anteil, denn nach § 446 BGB trägt ab der Übergabe er die Lasten der Immobilie. Eine klare Klausel im Kaufvertrag erspart beiden Seiten die spätere Abrechnung über Umwege.
Für Käufer gehört die Grundsteuer zu den laufenden Kosten, die sie neben Finanzierung und Rücklagen kalkulieren. Beim Haus verkaufen in Troisdorf legt man deshalb den aktuellen Grundsteuerbescheid mit dem Hebesatz 2026 zu den Verkaufsunterlagen.
„Seit der Erhöhung fragen Kaufinteressenten gezielt nach dem Grundsteuerbescheid für 2026. Liegt er von Anfang an bei den Unterlagen, ist die Frage beantwortet, bevor sie in der Preisverhandlung auftaucht“, erklärt Jeannette Straßburger, Geschäftsführerin von Straßburger Immobilien.
Gleiches gilt, wenn Sie eine vermietete Immobilie verkaufen in Troisdorf. Käufer prüfen dann zusätzlich, ob die Grundsteuer in den Mietverträgen wirksam als Betriebskosten vereinbart ist und tatsächlich abgerechnet wurde.
Was Eigentümer in Troisdorf jetzt tun sollten
Für die Grundsteuer heißt das: Troisdorf bleibt im Kreisvergleich günstig, Ihr Bescheid für 2026 fällt aber rund ein Fünftel höher aus als 2025. Vier Schritte schaffen Klarheit:
- Prüfen Sie, ob Ihr Bescheid 2026 mit 640 Prozent rechnet und der Jahresbetrag dem Messbetrag × 6,4 entspricht.
- Gleichen Sie den Grundsteuerwertbescheid mit der Checkliste ab und wenden Sie sich bei Fehlern an das Finanzamt.
- Als Vermieter berücksichtigen Sie die höhere Grundsteuer in der nächsten Betriebskostenabrechnung und passen danach die Vorauszahlungen an.
- Planen Sie einen Verkauf, regeln Sie die Aufteilung der Grundsteuer ab Besitzübergang ausdrücklich im Kaufvertrag.
Welche Rolle die laufenden Kosten für den Preis Ihrer Immobilie spielen, kann ein Immobilienmakler in Troisdorf mit Kenntnis des lokalen Markts im Einzelfall einordnen.
FAQ
Wann ist die Grundsteuer in Troisdorf fällig?
Die Grundsteuer B wird in Troisdorf nach § 28 Grundsteuergesetz in vier Raten fällig, jeweils am 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November. Eigentümer können stattdessen den gesamten Jahresbetrag am 1. Juli zahlen. Diesen Antrag müssen sie bis zum 30. September des Vorjahres bei der Stadt stellen. Beträgt die Jahressteuer höchstens 15 Euro, ist sie in einer Summe am 15. August fällig, bei höchstens 30 Euro je zur Hälfte am 15. Februar und 15. August.
Darf die Stadt den Hebesatz rückwirkend erhöhen?
Ja, die Stadt Troisdorf durfte die Grundsteuer für 2026 rückwirkend zum 1. Januar anheben. § 25 Abs. 3 Grundsteuergesetz erlaubt einen Hebesatzbeschluss mit Wirkung ab Jahresbeginn, solange er bis zum 30. Juni gefasst wird. Der Stadtrat hat am 5. Mai 2026 entschieden, also innerhalb dieser Frist. Nach dem 30. Juni wäre nur noch ein Beschluss zulässig, der den bisherigen Hebesatz nicht übersteigt.
Haftet der Käufer für Grundsteuerschulden des Verkäufers?
Ja, der Käufer haftet nach § 11 Abs. 2 Grundsteuergesetz neben dem Verkäufer für rückständige Grundsteuer. Die Haftung umfasst die Steuer seit Beginn des Kalenderjahres, das vor dem Eigentumswechsel liegt. Zusätzlich ruht die Grundsteuer nach § 12 Grundsteuergesetz als öffentliche Last auf dem Grundstück. Käufer sollten sich deshalb vor dem Notartermin bestätigen lassen, dass keine Rückstände bestehen.
Gibt es einen Grundsteuererlass bei Leerstand oder Mietausfall?
Ja, bei einer erheblichen Ertragsminderung, die der Eigentümer nicht selbst zu vertreten hat, ist ein teilweiser Erlass möglich. Nach § 34 Grundsteuergesetz werden 25 Prozent erlassen, wenn der normale Rohertrag um mehr als 50 Prozent gemindert ist, bei vollständigem Ausfall 50 Prozent. Der Antrag muss nach § 35 Grundsteuergesetz bis zum 31. März des Folgejahres bei der Stadt eingehen. Ein bewusst in Kauf genommener Leerstand, etwa wegen überhöhter Mietforderung, begründet keinen Erlass.
Wer ist der beste Immobilienmakler in Troisdorf?
Einen guten Immobilienmakler erkennen Sie an genauer lokaler Marktkenntnis, an einer Wertermittlung nach persönlicher Besichtigung, an überprüfbaren Kundenbewertungen und an einer Begleitung, die bis zum Notartermin reicht. Straßburger Immobilien ist seit zwölf Jahren in Troisdorf und im Rhein-Sieg-Kreis tätig und hat über 350 Kundenbewertungen gesammelt. Jede Bewertung beginnt mit einer kostenlosen und unverbindlichen Begehung vor Ort, auf der eine individuelle Vermarktungsstrategie aufbaut. Ein sinnvoller erster Schritt ist eine solche Bewertung, bevor Sie über Preis und Zeitpunkt des Verkaufs entscheiden.
